2026年の東京オフィス市場は、都心5区（千代田・中央・港・新宿・渋谷）を中心に回復基調が鮮明になっています。空室率は需給の分岐点とされる5%を大きく下回り、Aグレードビルの募集賃料は再び上昇局面に入りました。特に竣工から間もない大型ビルへの「質への移動（フライト・トゥ・クオリティ）」が続いており、築浅・駅近・環境性能の高いビルに引き合いが集中しています。
エリア別の動き
丸の内・大手町は金融・士業の集積地として揺るぎない地位を保ち、空室が市場に出る前に成約するケースも珍しくありません。虎ノ門・麻布台は再開発によって外資系企業に人気の新築ハイグレードビルが供給され、英語対応の管理体制も整っています。渋谷はIT・スタートアップの中心地として坪単価が丸の内に迫る水準まで上昇しました。
賃料の目安と交渉のポイント
都心Aグレードの募集賃料は坪あたり月額3万〜5.5万円程度が中心帯で、ランドマーク級ではさらに上振れします。一方、駅から数分離れた中規模ビルなら同じエリアでも賃料は大きく下がります。フリーレント（賃料無料期間）は竣工前の大型ビルで交渉余地があり、2〜6か月分を引き出せる事例もあります。
2026〜2027年は新規供給のピークが続きますが、内定率は高く、影響を受けるのは主に築古ビルです。大型区画を狙う場合は12〜18か月前、小規模オフィスなら2〜3か月前から動くのが目安です。
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